
Immobilienmakler-Marketing mit zwei Motoren: wie du online Eigentümer für Verkaufsmandate gewinnst, Objekte vermarktest und was in AT, DE und CH gilt.
Kurz gesagt: Immobilienmakler-Marketing heißt, online planbar an Eigentümer und Käufer zu kommen, statt auf Empfehlungen und teure Portal-Leads zu warten. Es läuft auf zwei Motoren: Motor 1 gewinnt Verkaufsmandate über einen Bewertungs-Funnel (Eigentümerakquise), Motor 2 vermarktet Objekte und findet Käufer. Jeder Verkauf wird zur Referenz für die nächste Akquise. Maze & Friends aus Wien baut beide Motoren unter einem Dach.
Ein Mandat läuft gut, die Provision stimmt, und drei Wochen später ist die Pipeline wieder leer. Also kaufst du Portal-Leads, die vier andere Makler zeitgleich anrufen, oder wartest auf die nächste Empfehlung. Verkaufen kannst du. Online sichtbar zu werden, ohne Geld zu verbrennen, fühlt sich dagegen an wie ein Fass ohne Boden.
Genau hier setzt gutes Immobilienmakler-Marketing an, nicht als „mehr Instagram-Posts“, sondern als System, das dir verlässlich Eigentümer und Käufer bringt. Im Überblick: die zwei Motoren und wie sie ineinandergreifen, die Kanäle, die wirklich zählen, und was in Österreich, Deutschland und der Schweiz rechtlich anders läuft.
Immobilienmarketing für Makler umfasst alles, womit du zwei Dinge erreichst: mehr Verkaufsmandate (Objekte, die du vermitteln darfst) und mehr passende Käufer für diese Objekte. Website, Anzeigen, Videos und Newsletter sind nur Werkzeuge, die auf eines dieser beiden Ziele einzahlen.
Der häufigste Fehler: Marketing für Makler wird als „Bekanntheit“ verstanden. Ein schönes Logo, ein paar Posts, hin und wieder eine Anzeige. Das kostet Geld und bringt kaum Termine, weil niemand definiert hat, welche konkrete Handlung eine Kampagne auslösen soll. Sichtbarkeit ist kein Ziel. Ein ausgefüllter Bewertungswunsch oder eine Objektanfrage ist eines.
Der zweite Fehler: alles in einen Topf werfen. Einen Eigentümer, der überlegt zu verkaufen, sprichst du völlig anders an als jemanden, der eine Wohnung sucht. Deshalb lohnt es sich, von Anfang an in zwei getrennten Motoren zu denken.

Dein Geschäft hat zwei Seiten. Einerseits brauchst du Objekte, denn ohne Mandat kein Umsatz. Andererseits brauchst du Käufer, damit diese Objekte auch verkauft werden. Beide Seiten funktionieren nach eigenen Regeln, mit eigenen Botschaften und eigenen Kanälen.
Als Makler lebst du vom Alleinvermittlungsauftrag. Deshalb ist die Eigentümerakquise dein wichtigster Motor und zugleich der schwierigste. Ein Eigentümer, der verkaufen will, ist selten, wird von vielen umworben und entscheidet sich nur, wenn er dir vertraut.
Am wirksamsten steigst du mit der Frage „Was ist Ihre Immobilie wert?“ ein, die reine Neugier anspricht. „Wollen Sie verkaufen?“ verlangt dagegen eine zu große Entscheidung. Über eine kostenlose Online-Wertermittlung bekommst du den Kontakt, bevor der Eigentümer überhaupt aktiv sucht. Darauf beruht die Objektakquise online: früh dran sein, Vertrauen aufbauen, dann zum Termin.
Motor 2 startet, sobald du ein Objekt hast. Jetzt geht es darum, das Objekt so zu präsentieren, dass sich die richtigen Käufer melden: gute Fotos, ein sauberes Exposé, oft ein Video oder ein virtueller Rundgang, dazu die passenden Portale und eine Käuferliste, die du gezielt anschreibst.
Käufer sind online leichter zu erreichen als Verkäufer: Es gibt viel mehr von ihnen, und die Werbekosten pro Kontakt sind deutlich niedriger. Der Haken: Die Marge liegt trotzdem auf der Verkäuferseite. Käufer bringen dir das einzelne Objekt voran, Mandate bringen dir das Geschäft.
Der Kreislauf dahinter: Jeder schnelle, saubere Verkauf ist der beste Beweis für Motor 1. „In drei Wochen verkauft, über dem Richtwert“ – so etwas überzeugt den nächsten Eigentümer mehr als jede Anzeige. Ein guter Verkauf wird zur Referenz, die Referenz bringt neue Mandate, neue Mandate bringen neue Verkaufserfolge. Deshalb baust du beide Motoren am besten parallel. Strategie, Content und Performance greifen dabei ineinander, und genau das macht gutes Immobilienmakler-Marketing aus.

Motor 1 ist ein Funnel, also eine feste Strecke vom ersten Klick bis zum unterschriebenen Mandat. In der Praxis sieht das so aus:
Warum sich dieser Aufwand lohnt: Klickpreise für Verkäufer-Begriffe wie „Immobilie verkaufen“ oder „Immobilienbewertung“ können bei Google im zweistelligen Euro-Bereich liegen, und zugekaufte Portal-Leads teilst du dir mit der Konkurrenz. Ein selbst generierter, exklusiver Lead ist fast immer günstiger und wertvoller. Damit setzt du die Objektakquise online systematisch auf und kannst planbar Immobilien-Leads generieren, statt auf Empfehlungen oder Zufall zu hoffen.
Neben dem Funnel zahlt lokales SEO auf Motor 1 ein. Bei einem bundesweiten Begriff wie „Immobilienbewertung“ hat ein einzelner Makler gegen Banken und große Portale kaum eine Chance. Auf Stadt- und Bezirksebene sieht das anders aus, etwa bei „Immobilienbewertung Wien“ oder „Haus verkaufen“ mit deinem Ortsnamen: Dort ranken regelmäßig lokale Makler vor den großen Namen, und das ist dein realistischer Hebel.

Von Motor 2 hängt ab, wie viele Anfragen ein Inserat bringt und zu welchem Preis du verkaufst. Die Grundlagen:

Überall präsent sein musst du nicht, wohl aber dort, wo dein jeweiliger Motor zündet. Die Übersicht hilft beim Sortieren:
| Kanal | Motor | Wofür er gut ist |
|---|---|---|
| Meta-Ads (Facebook/Instagram) | Einkauf | Eigentümer mit Bewertungs-Funnel ansprechen; nach Region und Lebensphase ausspielen |
| Google Ads (Suche) | Einkauf & Verkauf | Kaufbereite Verkäufer und Käufer abfangen – auf der Verkäuferseite teuer |
| Lokales SEO / Google-Profil | Einkauf | Mit „Immobilienmakler“ plus Stadtname gefunden werden, Vertrauen über Bewertungen |
| Ratgeber-Content / Blog | Einkauf | Früh im Entscheidungsprozess sichtbar sein, ohne pro Klick zu zahlen |
| Immobilienportale | Verkauf | Reichweite für einzelne Objekte und Käuferanfragen |
| Objektvideo / Drohne / 3D | Verkauf | Objekte hochwertig zeigen, mehr Anfragen pro Inserat |
| E-Mail- / WhatsApp-Kontaktpflege | Einkauf & Verkauf | Leads warmhalten, bis sie verkaufs- oder kaufbereit sind |
Die ehrliche Reihenfolge für die meisten Makler: erst Motor 1 stabil zum Laufen bringen (ein Funnel, eine Region), dann Motor 2 professionalisieren. Ohne Mandate hilft dir die beste Objektvermarktung nichts.

Einen einheitlichen DACH-Markt für Immobilienmarketing gibt es nicht. Es sind drei Rechtsräume mit drei Portalwelten, und für deine Werbung heißt das:
Alles auf einmal bauen musst du nicht. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:
Den perfekten Marketing-Apparat brauchst du nicht sofort. Am Anfang steht die Entscheidung, welcher Motor bei dir zuerst zünden soll, und meistens ist das die Eigentümerakquise.
Wenn du wissen willst, wo bei dir online das meiste Potenzial liegt, schauen wir uns das im Erstgespräch gemeinsam an und legen klare nächste Schritte fest. Wie Maze & Friends beide Motoren unter einem Dach angeht, liest du auf unserer Seite zum Immobilienmarketing für Makler.
Aus der Werkstatt: Exclusive Home: Kinospot · Vienna Region: Strategie, SEO-Content und Meta Ads.
Immobilienmarketing für Makler verfolgt zwei Ziele: mehr Verkaufsmandate, also Objekte, die du vermitteln darfst, und mehr passende Käufer dafür. Website, Anzeigen, Videos und Newsletter sind nur Werkzeuge, die auf eines dieser Ziele einzahlen.
Der Unterschied zu klassischer Werbung: Werbung macht dich bekannt, Immobilienmarketing löst eine konkrete Handlung aus, etwa einen Bewertungswunsch oder eine Objektanfrage, und führt diesen Kontakt bis zum Termin. Deshalb weißt du am Ende, was dich ein Lead und ein Mandat gekostet haben. Reine Sichtbarkeit ist dagegen kein Ziel.
Am planbarsten bekommst du Aufträge über einen Bewertungs-Funnel: Eigentümer fragen online den Wert ihrer Immobilie an, du führst den Kontakt zum Bewertungstermin. Der Einstieg über „Was ist Ihre Immobilie wert?“ funktioniert besser als „Wollen Sie verkaufen?“, weil er Neugier anspricht statt eine große Entscheidung zu verlangen.
Ein selbst generierter, exklusiver Lead ist fast immer günstiger und wertvoller als ein Portal-Lead, den du dir mit der Konkurrenz teilst.
Gute Immobilienwerbung löst eine konkrete Handlung aus: etwa eine kostenlose Online-Wertermittlung für Eigentümer, Verkaufsreferenzen aus der Nachbarschaft oder hochwertige Objektvideos für Käufer. Für die Eigentümerseite wirkt ein Aufhänger wie „Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?“ mit dem Namen deiner Region besonders gut.
Starke Beweise sind schnelle Verkäufe, etwa „in drei Wochen verkauft, über dem Richtwert“, und ein vorgemerkter Käuferpool, aber nur mit echten Zahlen. Für Käufer sorgen professionelle Bilder, Video, Drohne oder ein 3D-Rundgang für mehr und ernstere Anfragen. Ratgeber-Inhalte und ein gepflegtes Google-Profil machen dich lokal auffindbar, ohne dass du pro Klick zahlst.
Für Immobilienmakler wirken konkrete Aussagen mit Beleg stärker als allgemeine Slogans, weil sie eine Handlung auslösen statt nur Kompetenz zu behaupten. „Kompetent und zuverlässig“ schreibt jeder Mitbewerber.
Für Eigentümer bewährt sich der Wert-Aufhänger „Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?“, ergänzt um deinen Ort. Als Beweis wirken echte Verkaufserfolge, etwa „In drei Wochen verkauft, über dem Richtwert“, und der Satz „Wir haben die Käufer schon“, aber nur, wenn du ihn mit echten Zahlen aus deiner Käuferliste belegen kannst. Eigentümer-Werbung ist im DACH-Raum meist förmlich gehalten, also per Sie. Was du nicht belegen kannst, gehört nicht in den Slogan.
Grundsätzlich nein: Kalte Werbeanrufe und Werbe-E-Mails an private Eigentümer sind in Österreich und Deutschland ohne vorherige Einwilligung nicht erlaubt. Klassische Telefon-Kaltakquise ist für Makler deshalb riskant. Die Details hängen vom Kanal und vom Einzelfall ab.
Das ist keine Rechtsberatung: Konkrete Vorhaben klärst du mit einer Anwältin oder einem Anwalt oder mit deiner Interessenvertretung, in Österreich etwa der Wirtschaftskammer. Der saubere Weg ist umgekehrt: Eigentümer melden sich über einen Bewertungs-Funnel selbst und geben dabei ihre Einwilligung. Für werbliches Nachfassen per E-Mail brauchst du zusätzlich ein dokumentiertes Double-Opt-in, weil Anzeigenformulare nur ein einfaches Opt-in liefern.
In der Werbung dürfen Makler vor allem nichts versprechen, was sie nicht belegen können, und keine Aussagen machen, die gegen Provisions- oder Datenschutzregeln verstoßen. Erfundene Suchkunden oder geschönte Verkaufszahlen fallen spätestens beim ersten Termin auf und kosten Vertrauen.
In Deutschland gilt beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher seit Ende 2020 das Halbteilungsprinzip, deshalb solltest du nie „Käufer zahlt die Provision“ bewerben, wenn dich der Verkäufer beauftragt hat. Werbliches Nachfassen per E-Mail braucht in Deutschland und Österreich ein dokumentiertes Double-Opt-in, und auf jede Landingpage gehören Impressum und Datenschutzhinweis. Das ist keine Rechtsberatung; im Zweifel klärst du Details mit einer Anwältin oder einem Anwalt.
Was Immobilienmarketing kostet, hängt von Region, Wettbewerb und Kanal ab und teilt sich in Umsetzung sowie Werbebudget, das du separat trägst. Zur Umsetzung gehören Funnel, Content und Betreuung, eine seriöse Pauschale gibt es deshalb nicht; Maze & Friends legt dafür nach dem Erstgespräch ein Fixangebot vor.
Wichtiger ist die Rechnung dahinter: Was kostet dich ein Mandat, und was bringt es an Provision? Ein Kostentreiber auf der Verkäuferseite sind Klickpreise für Begriffe wie „Immobilie verkaufen“ oder „Immobilienbewertung“, die am Markt bei Google im zweistelligen Euro-Bereich liegen können. Ein selbst generierter, exklusiver Lead ist trotzdem fast immer günstiger als ein Portal-Lead, den sich mehrere Makler teilen.
Bezahlte Anzeigen bringen die ersten Bewertungsanfragen am schnellsten, bis daraus ein Mandat wird, vergehen aber meist Wochen bis Monate. Eigentümer entscheiden selten spontan über einen Verkauf.
Deshalb ist die Kontaktpflege so wichtig: Drei bis fünf automatisierte Nachrichten liefern echten Nutzen, etwa was den Preis beeinflusst, welche Fehler beim Verkauf Geld kosten und wie der Ablauf aussieht, und führen zum Termin. Organische Kanäle wie lokales SEO oder Ratgeber-Inhalte brauchen länger, zahlen sich dafür dauerhaft aus, weil du nicht pro Klick zahlst. Miss von Anfang an Kosten pro Lead, Lead zu Termin und Termin zu Mandat.
Online-Marketing lohnt sich gerade für Einzelmakler, und ein CRM brauchst du zum Start nicht: Ein einziger Bewertungs-Funnel für deine Region kann eine ganze Pipeline füllen. Eine große Struktur brauchst du dafür nicht, ein funktionierender Motor reicht.
Viele Einzelmakler in DACH arbeiten mit Excel oder ganz ohne System, und ein guter Funnel sollte keine Kundenverwaltungssoftware voraussetzen. Fang klein an, mit einer Region und einer Kampagne, und mach eine Sache richtig, bevor du erweiterst. Sobald das Lead-Volumen steigt, lohnt sich der Umstieg auf ein Makler-CRM, in Deutschland etwa onOffice, in Österreich etwa Justimmo.
Es eignen sich die Kanäle, die zu deinem Ziel passen: für Eigentümer Meta-Ads mit Bewertungs-Funnel und lokales SEO, für Käufer Portale und starke Objektvideos.
Auf Stadt- und Bezirksebene ranken lokale Makler oft vor großen Portalen, das ist dein realistischer SEO-Hebel. Anzeigen rund um Wohnimmobilien ordnet Meta einer Sonderkategorie Wohnen zu, in der das Targeting eingeschränkt ist.
Eigentümerakquise gewinnt Verkaufsmandate, Käufergewinnung findet Käufer für Objekte, die du schon hast; beide brauchen eigene Botschaften, Kanäle und Kampagnen. Einen Eigentümer, der ans Verkaufen denkt, sprichst du völlig anders an als jemanden, der eine Wohnung sucht.
Käufer sind online leichter und günstiger zu erreichen, die Marge liegt aber auf der Verkäuferseite: Käufer bringen das einzelne Objekt voran, Mandate das Geschäft. Beide Seiten hängen zusammen, denn jeder schnelle, saubere Verkauf wird zur Referenz für das nächste Mandat. Ein häufiger Fehler ist, beides in einen Topf zu werfen. Meistens fehlen Mandate, dann startest du mit der Eigentümerakquise.
Ja, denn der erste Eindruck entsteht schon in der Portal-Vorschau: Handyfotos bei schlechtem Licht kosten dich Anfragen, bevor jemand überhaupt klickt. Ein Video, eine Drohnenaufnahme oder ein 3D-Rundgang zeigt das Objekt hochwertig und bringt mehr Anfragen pro Inserat.
Bewegtbild filtert außerdem vor: Wer nach dem Video anfragt, ist ernster interessiert, und du sparst Besichtigungen mit Publikum, das nie kaufen wollte. Dazu kommt der Effekt auf die Akquise, denn ein schneller, sauberer Verkauf ist die beste Referenz für den nächsten Eigentümer.
In Österreich gilt seit 1. Juli 2023 bei der Vermietung das Bestellerprinzip, beim Verkauf bleiben Doppelmakler und geteilte Provision erlaubt. Bei der Vermietung zahlt damit in der Regel der Vermieter die Provision.
Praktisch heißt das: Eigentümer-Akquise mit Bewertungs-Funnel ist in Österreich besonders lohnend. Bei den Portalen setzt du auf willhaben, und ins Exposé gehören Pflichtangaben wie der Heizwärmebedarf (HWB). Für werbliches Nachfassen per E-Mail brauchst du wie in Deutschland ein dokumentiertes Double-Opt-in. Als Makler-Software für wachsende Lead-Mengen kommt etwa Justimmo infrage.
Funktionierendes Immobilienmarketing erkennst du an drei Kennzahlen: Kosten pro Lead, Anteil der Leads, die zum Termin werden, und Anteil der Termine, die zum Mandat werden. Erst wenn diese Zahlen stimmen, lohnt es sich, das Budget zu erhöhen oder auf die Käuferseite zu erweitern.
Reichweite, Likes oder Follower sind dafür keine Messgröße, weil Sichtbarkeit allein kein Ziel ist. Rechne am Ende immer gegen: Was hat dich ein Mandat gekostet, und was bringt es an Provision? Ein billiger Lead, aus dem nie ein Mandat wird, ist teurer als ein teurer Lead, aus dem regelmäßig Aufträge entstehen.
Immobilienmarketing kannst du mit einem einzelnen Bewertungs-Funnel selbst starten, wenn du Zeit und Lust hast, dich einzuarbeiten. Sobald mehrere Kanäle, Datenschutz und Auswertung zusammenkommen, wird es schnell komplex.
Dann ist ein Partner sinnvoll, der Strategie und Umsetzung abdeckt, statt nur Anzeigen zu schalten: Funnel, Landingpage, Content wie Objektvideos, Kampagnen und Tracking müssen ineinandergreifen. Maze & Friends denkt beide Motoren, Eigentümerakquise und Objektvermarktung, unter einem Dach. Achte bei jedem Partner darauf, dass Landingpage, Daten und Werbekonto dir gehören und die Zahlen bis zum Mandat ausgewertet werden.
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Manuel Zellnig baut seit 2018 Sichtbarkeit für Unternehmen: Imagefilm, Personal Branding, Performance Marketing und KI-Sichtbarkeit. Diplomierter Werbefachmann der Werbeakademie Wien, Bachelor Business Management der FH Kärnten, Autor des Fachbuchs „Mobile Apps zur Messung der Kundenzufriedenheit“ (2017) und Kreativexperte der Wirtschaftskammer Österreich in zwei Transformationsleitfäden. Er misst, bevor er empfiehlt, und schreibt hier über das, was in Projekten tatsächlich funktioniert.
Veröffentlichungen und Interviews: WKO-Transformationsleitfaden Druckereien · WKO-Transformationsleitfaden Floristik · Interview bei Ghezzo · „Heute“ über Wiener Start-ups